首只长租公寓股要来了!过半租金收入依赖租金贷,至今未盈利

  • 日期:11-02
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(原标题:第一个长期出租公寓存货来了!一半的租金收入取决于“租赁贷款”,尚未实现盈利)

该券商的中国记者注意到,中国第三大长期公寓-清科公寓已正式向美国证券交易委员会提交了F-1招股说明书,并希望通过发行ADS的方式筹集资金。托管股份)。 1亿美元成为第一家披露招股说明书的长期公寓公司。

事实上,最近租赁品牌和蛋壳的负责人也表达了他们公开上市的愿望。尽管庆科在交出蛋壳之前先拿到了招股说明书,但它有望成为上市的第一套长期公寓。持续的亏损,“租赁贷款”的隐患以及资本链中明显的紧张局势仍然摆在青科公寓的前面。

信息显示,庆科公寓于2012年在上海成立。主要从事白领公寓的租赁和物业管理,包括房屋销售,租赁代理,房屋保管,家电家具租赁和互联网二等舱增值电信服务。

公司蒙受了损失,续约率仅为5.1%

清科公寓是中国长期租赁公寓领域的早期参与者之一。不可否认,提供统一装饰的分散式公寓确实为年轻人提供了很多便利。

截至2019年6月30日,青科公寓在上海,苏州,杭州,南京,武汉,北京和嘉兴等六个城市运营。轻客公寓2017年和2018年的平均月租率分别为91.6%和92.4%,居行业首位。

但是,清科公寓的平均客户收入报告虽然清科公寓的收入在增长,但未能实现盈利,亏损程度有所增加。

根据招股书,2017年至2018年,清科公寓的净收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同比增长70.3%;净亏损分别为人民币2.45亿元和49亿元。截至2018年6月30日和2019年6月30日的前九个月,净收入分别为5.93亿元和89.79亿元,但净亏损分别为3.24亿元和3.73亿元,增长约15%。对此,庆科公寓在招股说明书中说:“如果我们不能实现盈利,那么未来股价将大幅下跌。”

同时,青科公寓的回头客很少,房主应得的后续租赁率不高。截至6月30日,即2019年前三个季度,清华公寓与租户之间的平均合同期限仅为11.7个月,其中47.3%的租户选择在合同到期之前退休,而只有5.1%的租户续租租金被选中。

“租赁贷款”模式存在隐患

根据招股书,青科公寓的收入由两部分组成:租赁服务和增值服务。 2018财年,租赁服务占总收入的89.6%。其中,青科公寓获得租赁服务收入的业务模式主要分为两种,即直接向租户收取租金,并与金融机构合作提供分期付款服务。其中,轻客公寓透露,截至2019年6月30日,公司租金收入的65.2%来自分期付款业务。

在分期付款业务模式下,租户从与清华公寓合作的金融机构获得租金贷款,以支付预付租金并享受租金折扣。贷款申请获得批准后,房客将按时归还贷款,清华公寓可以一次获得金融机构批准的全部贷款额。但是,如果租赁期终止,绿色公寓通常将需要一次性偿还分期付款的未偿还部分。截至2019年6月30日的9个月,清华公寓与租户的平均合同期限为11.7个月,其中合同期限的68.3%超过12个月,每位租户的平均入住时间为7.7个月。

由于近几年来长期租赁公寓行业蓬勃发展,因此绿色公寓的租借模式不可避免地令人担忧。

之前,根据《新民周刊》的报道,诸如“庆科公寓”之类的“头平台”遭受了“租赁贷款”的混乱,许多租户被租用了两年。然后,2018年9月,上海市建设建设委员会,市住房管理局等有关部门成立了多个房租贷款检查组,对16家上海代理房租进行了检查采访公司包括青科公寓。关注租赁贷款情况。

在招股说明书中,清科公寓直接依赖与一些金融机构的合作。截至2019年6月30日,清华公寓与11家金融机构合作。这些金融机构向清华公寓租户提供贷款,清华公寓用户中有65.2%使用了租金贷款。

公寓数量迅速增长,财务压力很大

除了可疑的商业模式外,清科公寓自成立以来还在迅速扩张。实际上,长期出租公寓运营商已通过增加房源数量来抢占规模和市场。即使它们达到一定规模,也仍然存在断裂的资本链和雷声的风险。例如,由小米集团旗下的顺威资本领导的该公寓的公寓最多持有20,000股股票,但最终收购了2018年10月资本链破裂的消息。

招股书显示,截至2012年底,Tsangke Apartment经营940家房源,仅在上海经营。截至2018年12月31日,轻客公寓已在六个城市运营,包括上海,苏州,杭州,南京,武汉,北京,嘉兴等城市。上市数量已达到114.4%的复合年增长率。

根据《时代周刊》的统计,自2017年以来,据报道22个父母租用的公寓组织或品牌出现问题,包括公寓,乐家公寓,杭州休闲之家等,其中16个已爆炸。资本链断裂的新闻。

值得注意的是,翻新费用作为一项一次性投资,在运营之前极大地考验了公司的现金流量。根据招股说明书,截至2019年6月30日,轻客公寓的平均每房月租金为1149元,折价为1075元,平均租金价差为25.1%,折后价差为20%;每间单人房平均装修费用约为14700元。

此外,截至2018年9月30日,轻客公寓现金及现金等价物为1.038亿元,其中限制使用现金1500万元。但是,未偿短期债务为1.32亿元,长期债务为1.655亿元。